vijf valkuilen en hoe ze te vermijden

Bouw een ijzersterke ladderonderbouwing

Een krachtige ladderonderbouwing is onmisbaar bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling van meer dan 11 woningen. Met de inwerkingtreding van de omgevingswet en de verplichting uit artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is de toetsing met de Ladder voor duurzame verstedelijking scherper dan ooit. Toch zien we regelmatig dat gemeenten en adviseurs struikelen over uiteenlopende aandachtspunten. In dit artikel bespreken we vijf veelgemaakte fouten in de laddertoets en bieden we concrete oplossingen om uw onderbouwing robuust te maken.

1. Actuele wet- en regelgeving als vertrekpunt van de ladderonderbouwing

Vanaf 2024 geldt de Omgevingswet. Dit vervangt de motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bkl schrijft in artikel 5.129g voor dat een wijziging van het omgevingsplan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling is voorzien, expliciet moet motiveren hoe de behoefte aan die ontwikkeling is vastgesteld. Desondanks komen we in de praktijk (helaas) nog regelmatig ladderonderbouwingen tegen die steunen op verouderde wetgeving (Bro). Een verouderde Laddertoets vergroot de kans op juridische bezwaren en vertraging. Zorg daarom dat de ladder altijd aansluit op de laatste wetten, besluiten en handreikingen.
Het is allicht een open deur, maar controleer of de juiste versie van het Bkl is gehanteerd zodat de ladderonderbouwing voldoet aan de actuele toetsingskaders.

2. Onvoldoende onderbouwd verzorgingsgebied

Een tweede valkuil is een vaag of te ruim gedefinieerd verzorgingsgebied. Zonder heldere begrenzing kan niemand beoordelen of de beoogde migratiestromen daadwerkelijk rechtvaardigen dat het project binnen de (regionale) vraag past. Breng verhuisbewegingen tussen gemeenten en op wijk- of kernniveau in kaart. Analyseer waar mensen vandaan komen en naartoe gaan en bepaal welk deel van die positieve verhuismigratie tot het verzorgingsgebied hoort. Wees daarbij transparant in de gemaakte keuzes: presenteer de data en maak inzichtelijk waarom bepaalde omliggende kernen of gemeenten wel of niet meeneemt in de bepaling van het verzorgingsgebied.

3. Verouderde data in ladder­onderbouwing

Het is te makkelijk om te volstaan met krantenkoppen over woningtekorten. Ook een behoefteonderzoek als onderbouwing van een inmiddels 3 jaar oude Woonvisie kan juridisch kwetsbaar zijn. Een sluitende laddertoets rust op actuele cijfers over kwantitatieve én kwalitatieve woonbehoefte.
Gebruik hiervoor bronnen zoals CBS en Primos voor een actuele onderbouwing. Voor de korte termijn levert dit een solide (juridische) basis voor de laddertoets.

Controleer of de gehanteerde dataset nog representatief is en pas de behoefteanalyses aan bij actuele data als onderbouwing voor de laddertoets.

4. Onvolledige woningbouwprogrammering

Een goede laddertoets maakt het plaatje compleet door de plancapaciteit expliciet in beeld te brengen.

Op basis van de gerealiseerde woningbouw, de vastgestelde behoefte en harde plancapaciteit wordt de resterende plancapaciteit berekend en wordt overprogrammering of toekomstige leegstand voorkomen. Dit vraagt vaak afstemming binnen de woningmarktregio en aansluiting op woondeals. Zonder deze (regionale) afstemming mist de ladderonderbouwing overtuigingskracht.

5. De ladderonderbouwing is geen blauwdruk

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een toetsingskader, geen universele blauwdruk voor elke ruimtelijke invulling. Er dient nadrukkelijk gemotiveerd en afgewogen te worden of de voorgestelde ontwikkeling past bij de lokale ruimtebehoefte. Er bestaat geen vooraf bepaald resultaat: de verantwoordelijke bestuursorganen beschikken over beoordelingsvrijheid en kennen de regionale omstandigheden het beste. Binnen deze ruimte van beoordelingsvrijheid ligt juist de kans om met feiten en cijfers een sluitende ladderonderbouwing neer te zetten. Op deze manier kan de ladder voor duurzame verstedelijking worden benut als krachtige onderbouwing.

Gehoord dat de laddertoets wordt afgeschaft? Dit ligt genuanceerder, lees de actuele ontwikkelingen van de ladderonderbouwing.

Het Ruimtebureau ontzorgt bij het schrijven van de ladderonderbouwing

Bij Het Ruimtebureau hebben we ruime ervaring met het toetsen en opstellen van ladderonderbouwingen. We kunnen uw bestaande onderbouwing kritisch doorlichten en voorzien van heldere feedback. Ook dragen we graag de verantwoordelijkheid voor het schrijven van een complete ladderonderbouwing. Zo bent u verzekerd van een robuuste Ladder voor duurzame verstedelijking.

Wij denken graag met u mee in het tot stand komen van de ladderonderbouwing als onderdeel van de plantoelichting. Neem vandaag nog contact op.