Versnellen woningbouw

De druk op de woningmarkt is enorm. Gemeenten, ontwikkelaars en adviseurs zoeken koortsachtig naar manieren om projecten sneller van de grond te krijgen. Toch blijven kansrijke versnellingen vaak onbenut. Zo kan de omgevingsvergunning eerder worden afgegeven, zónder te wachten tot het omgevingsplan onherroepelijk is. Door woningbouw te versnellen kan al na vier weken na de inwerkingtreding van het omgevingsplan worden gestart met bouwen.

Het Ruimtebureau zet zich in om die (plannings)ruimte zichtbaar te maken. Want wie sneller wil bouwen, moet ook sneller durven handelen.

De praktijk: wachten tot het omgevingsplan onherroepelijk is

In veel gemeenten zie ik hetzelfde patroon terugkomen: de omgevingsvergunning wordt pas aangevraagd wanneer het omgevingsplan volledig onherroepelijk is. Dat voelt veilig, maar het is niet nodig, en het kost kostbare tijd.

Onder de Omgevingswet is het namelijk wél mogelijk om eerder te starten met de vergunningprocedure. Toch wordt deze ruimte nauwelijks benut. Vaak komt dat door onbekendheid met de regels en de aanname dat “het altijd zo gaat”.

Ook wordt bij veel gemeenten de vergunningaanvraag gezien als de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. Feitelijk klopt dit, echter is er een gezamenlijk belang om de woningbouw te versnellen. Informeren over de versnellingsmogelijkheden kost niks, en kan het maatschappelijk belang dienen.

Indien gemeenten willen versnellen kan de toetsing zelfs al volledige zijn afgerond zonder dat het omgevingsplan onherroepelijk is. Direct ná onherroepelijk omgevingsplan kan de vergunning worden verleend. Het is zelfs zo dat 4 weken na inwerkingtreding van het omgevingsplan, de vergunning al kan worden verleend! De mogelijkheden tot versnelling dient eerder in de (bestuurlijke) prioritering, (ambtelijke) capaciteit, samenwerking met initiatiefnemers en risicomanagement te worden gezocht.

Complexe wetgeving, maar versnelling woningbouw is mogelijk

De Omgevingswet is zonder twijfel complex. Maar wie de regels goed kent, ziet dat er binnen het stelsel ruimte zit om te versnellen. Die ruimte wordt alleen niet automatisch benut.

Wat mij opvalt:

Niet iedereen is volledig op de hoogte over de mogelijkheden binnen de wetgeving.
Veel organisaties volgen nog de oude werkwijze, terwijl de regels zijn veranderd.
Partijen wijzen té snel naar elkaar als vertragende factor.

Daardoor blijven weken, soms maanden, liggen die eenvoudig gewonnen kunnen worden.

En in de huidige woningnood geldt: elke week telt.

De kern: 4 weken na inwerkingtreding kan de omgevingsvergunning worden verleend.

De belangrijkste versnelling zit in de details die verrassend weinig wordt toegepast:

De omgevingsvergunning kan al 4 weken na inwerkingtreding van het omgevingsplan worden afgegeven.

Dat is dus 4 weken na publicatie van het vastgestelde omgevingsplan.

Voorheen was dit 6 weken. Nu is het 4 weken. Dat lijkt een klein verschil, maar in de praktijk betekent het 2 weken tijdwinst per project. En toch zie ik dat deze mogelijkheid nauwelijks wordt gebruikt.

Waarom wordt het versnellen woningbouw niet benut?

De drie belangrijkste oorzaken die we in de praktijk zien:

Onbekendheid: veel professionals weten niet dat de termijn is verkort.
Voorzichtigheid: men wil geen risico nemen en wacht liever af.
Routine: oude werkwijzen worden automatisch doorgezet.

Maar wie versnelling wil, moet juist kijken naar de ruimte die er wél is.

Benut de ruimte, versnellen woningbouw

De Omgevingswet biedt meer ruimte dan veel mensen denken. Door de omgevingsvergunning 4 weken na inwerkingtreding van het omgevingsplan aan te vragen, ontstaat directe tijdwinst.

Het vraagt om actuele kennis, durf, een frisse blik op bestaande processen en een goede samenwerking tussen markt en overheid. Maar de winst is er, en die kunnen we in Nederland goed gebruiken.

Uiteraard dient deze versnellingsmogelijkheid te worden gezien binnen het gehele ontwikkelproces en de verschillende maatregelen die daarin kunnen bijdragen aan tijdwinst. Dit is één van de vele versnellingsopties, maar wel een die vaak over het hoofd wordt gezien en daarom extra aandacht verdient. Door deze én andere versnellingsmogelijkheden te benutten, kan de totale doorlooptijd worden teruggebracht van gemiddeld 6–8 jaar naar ongeveer 2 jaar.